今年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)也逐步成為個(gè)人貸款發(fā)展的主體。在目前的房地產(chǎn)資金鏈中，商業(yè)銀行基本上參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展的同時(shí)，也使住房信貸風(fēng)險逐步成為商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的一個(gè)重要方面。目前，各家商業(yè)銀行都十分重視住房信貸風(fēng)險防范工作，積極采取有效措施，改善經(jīng)營(yíng)策略，以風(fēng)險控制為核心，加強住房信貸管理，建立全方位風(fēng)險制衡機制，確保把住房信貸風(fēng)險消滅在萌芽狀態(tài)。

　　一、個(gè)人住房按揭的含義

　　個(gè)人住房按揭是由銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(開(kāi)發(fā)商)和購房人三方共同參加的買(mǎi)賣(mài)商品房的一種融資活動(dòng)。作為一種嶄新的融資方式(僅就中國而言)，即為貸款買(mǎi)房子，它是在購房人交付銀行規定的一定比例的購房款后，差額部分由銀行提供貸款。個(gè)人住房按揭涉及銀行、開(kāi)發(fā)商、購房人三方，它在開(kāi)發(fā)商、銀行、購方人三者利益上找到了一個(gè)最佳結合點(diǎn)，既能幫助開(kāi)發(fā)商尤其是中小開(kāi)發(fā)商渡過(guò)難以籌集大量資金以應付高昂地價(jià)和建設費用的困境，又能幫助購房人緩解一時(shí)難以湊足較大數額購房款的困難，進(jìn)而解決了資金供求矛盾，有利于實(shí)現住房的擴大再生產(chǎn)。

　　二、個(gè)人住房信貸風(fēng)險的主要表現：

　　1、借款人引發(fā)的風(fēng)險。即由于借款人不遵守合同約定導致銀行利益虧損。引發(fā)借方違約的原因十分復雜，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還貸款，被迫放棄所購房屋從而給商業(yè)銀行利益帶來(lái)?yè)p失。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展、勞動(dòng)用工制度的改革、職工工作頻繁變動(dòng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不斷改變等，都會(huì )影響借款人收入的穩定，影響還款計劃的順利執行;同時(shí)，由于目前商業(yè)銀行無(wú)法對借款人的財務(wù)狀況進(jìn)行持續有限的監督，商業(yè)銀行對樓市的預測也相當困難，并且我國目前還沒(méi)有對職工個(gè)人的資信狀況調查、評估的機構，商業(yè)銀行較難對借款人資信的真實(shí)狀況做出準確判斷。雖然借款合同訂立時(shí)，信貸資產(chǎn)表面上是安全的，擔保也靠得住，但隨著(zhù)借款人資信狀況的變化，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)權登記制度的不完善、不健全，私下的房產(chǎn)交易盛行，使銀行貸款擔保失效或懸空，造成商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險;二是借款人在通過(guò)按揭方式購置房屋并發(fā)生一段按揭期后，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化，以致借款人在權衡利弊后，放棄原來(lái)的按揭購房行為，利用尚需償還商業(yè)銀行的借款，再重新購置其他房屋，造成商業(yè)銀行貸款不能收回;三是借款人還款狀況差，尤其是借款人在申請住房貸款時(shí)就存在詐騙動(dòng)機，導致到期不歸還貸款;四是由于不可預見(jiàn)的自然災害等不可抗力因素，導致借款人喪失履行合同的能力，而形成貸款風(fēng)險。

　　2、開(kāi)發(fā)商引發(fā)的風(fēng)險。由于開(kāi)發(fā)商不能按約定準時(shí)將樓房交付使用，導致銀行被迫陷入債務(wù)糾紛、利益受到損失。表現為：一是善意違約。開(kāi)發(fā)商將購房款入賬后，因經(jīng)濟、地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤(pán)不符合購房人和開(kāi)發(fā)商簽訂的契約標準，由此引發(fā)購房人停還銀行借款，使銀行被迫陷入糾紛。二是惡意詐騙。一些開(kāi)發(fā)商利用當前法制不健全的空隙和一些工作人員執行制度不嚴的機會(huì )，以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義“購買(mǎi)”其開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)，用以籌措資金，甚至偽造購房人詐騙銀行資金，行按揭貸款之名，作套取乃至詐騙銀行資金之實(shí)，一旦資金到手，就挪作它用，甚至攜款潛逃。

　　3、銀行自身引發(fā)的風(fēng)險。商業(yè)銀行作為貸方當事人，在群體上通過(guò)內部分工進(jìn)行相互協(xié)作，任何一個(gè)環(huán)節管理不善都可能使潛在的風(fēng)險變?yōu)楝F實(shí)，引起資產(chǎn)損失。貸方引發(fā)信貸風(fēng)險的特點(diǎn)是銀行自身因素形成，可以避免、減輕和防范，是信貸風(fēng)險防范工作的重點(diǎn)。一是信貸管理規定不健全，形成信貸風(fēng)險。如目前對如何避免重復擔保問(wèn)題沒(méi)有具體管理方法;二是制度執行不嚴，落實(shí)不到位，違章不糾，極易形成信貸風(fēng)險。按揭貸款涉及對象廣泛、工作量大、期限長(cháng)，商業(yè)銀行需花費較大人力、物力對借款人的還款情況和抵押權證進(jìn)行管理。按揭期間，若抵押物在管理、移交保管等過(guò)程損失或丟失，銀行需賠償，以至對貨款回收造成風(fēng)險。此外，還可能由于銀行監控和催收不利，造成借款人賴(lài)帳或拖欠不還的情況發(fā)生;三是信息不靈帶來(lái)的信貸風(fēng)險。即在審批發(fā)放時(shí)，對貸款相關(guān)資料了解不及時(shí)，不全面造成判斷錯誤帶來(lái)的風(fēng)險;四是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況和政府房地產(chǎn)管理部門(mén)新的政策、法規沒(méi)有及時(shí)了解，影響了對信貸風(fēng)險的防范和應急處理。

　　4、利率風(fēng)險。是指在貸款合同期，由于市場(chǎng)利率波動(dòng)而導致借款人違約或提前還款的風(fēng)險。住房抵押貸款是長(cháng)期貸款，利率變化是難免的(我國這兩年就多次調低利率)。利率上升，將使銀行籌資成本增加，使那些持有大量固定利率的抵押貸款或持有可調利率抵押貸款，但可調利率幅度小于利率上升幅度的銀行遭受損失;利率下降，對于持有大量固定利率抵押貸款的銀行來(lái)說(shuō)，可能面臨借款人選擇以當前市場(chǎng)上較低的利率重新借款并提前償還原來(lái)抵押貸款而造成的利息收入減少的損失。我國目前所試行的住房抵押貸款均采用傳統的計劃定價(jià)方式來(lái)確定單一的貸款利率，其中用信用資金發(fā)放的住房抵押貸款，利率還要按法定貸款利率減檔執行。而針對個(gè)人發(fā)放的抵押貸款的經(jīng)營(yíng)成本要比針對單位發(fā)放的貸款高，這就進(jìn)一步加大了利率風(fēng)險。因此，住房抵押貸款利率必須讓銀行根據籌資成本和經(jīng)營(yíng)狀況確定，即執行市場(chǎng)利率，只有如此，銀行也才有積極性。至于用市場(chǎng)利率貸款，購房人可能有承受不了的問(wèn)題，實(shí)際上現在制約居民購房的最根本的因素是房?jì)r(jià)相對于大眾的收入而言太高了，房?jì)r(jià)構成極不合理，如果房?jì)r(jià)降到合理的水平，市場(chǎng)利率的承受根本不是問(wèn)題。因為每月增加的千分之幾的利率和大筆的下降房款相比，要差很多。為規避利率風(fēng)險，住房抵押貸款最好執行浮動(dòng)利率。但浮動(dòng)利率的計算比較復雜，借款人也多不愿接受。而執行固定利率，則必須很好地防范提前還款的風(fēng)險。在美國，通常住房抵押貸款合同中都有提前還款條款以事先規定借款人是否有權提前償還貸款，對提前還款行為征收相當貸款余額(或總額)的一定百分比的罰款，也可規定特定期限之內不允許提前償還貸款，如果超過(guò)這一期限，則給予借款人提前還款的權力。這種做法值得我們借鑒。

　　5、借款契約引發(fā)的風(fēng)險。一是合同潛伏的風(fēng)險。由于借貸雙方簽訂的借款合同存在漏洞和缺少重要條款導致貸款風(fēng)險，這種風(fēng)險潛伏在合同本身，應全力避免。二是貸款保證形式風(fēng)險。如借款人不具備抵押和質(zhì)押的條件，銀行則按規定要求貸款人必須有單位作保，表面上看這項規定對保證貸款人的利益有益。但是，如果企業(yè)充當擔保人，從短期看，規模小或經(jīng)營(yíng)不善的單位相當多，讓這些企業(yè)充當擔保者并不能保證貸款人的債權利益;從長(cháng)期來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟中，任何企業(yè)充當擔保人，貸款人債權利益的實(shí)現也不一定有保證。

　　6、抵押物引發(fā)的風(fēng)險。目前，以房屋產(chǎn)權作為貸款抵押存在以下幾個(gè)問(wèn)題：一是產(chǎn)權不清晰，抵押物的歸屬確定難;二是私宅抵押，一旦不還本付息，銀行上訴成立，但執行起來(lái)又受民事訴訟法有關(guān)條款的限制，難以達到目的;三是價(jià)值不實(shí)。抵押人在對房產(chǎn)權進(jìn)行評估時(shí)弄虛作假，其評估價(jià)值超過(guò)實(shí)際價(jià)值，使銀行在實(shí)現抵押權時(shí)造成部分債權無(wú)法實(shí)現;四是抵押物的處置難。如借款人違約或不能履約償還銀行貸款，作為抵押物的住房，存在著(zhù)難以變現的風(fēng)險。

　　7、流動(dòng)性風(fēng)險。住房抵押貨款屬中長(cháng)期貸款，其資金主要來(lái)源于居民儲蓄存款，屬于短借長(cháng)還的資金融通，在一定程度上違背了銀行資金使用的對稱(chēng)性原則，一旦發(fā)生存款人擠提存款或非正常的集中提取存款，銀行就有可能發(fā)生資金周轉困難。因此，客觀(guān)上需要有健全的風(fēng)險轉換機制做保險，而我國目前的狀況是，缺乏政府擔保機構、住房抵押貸款保險尚處于試點(diǎn)階段，銀行還很難通過(guò)這種方式轉移貸款風(fēng)險。

　　8、不可抗力風(fēng)險。這是指還貸期間，由于較嚴重的自然災害和人為傷害，如水災、火災和地震等使房產(chǎn)毀滅，貸款無(wú)法收回。另外，抵押人意外地喪失勞動(dòng)力或因死亡等造成的風(fēng)險也應歸屬為不可抗力風(fēng)險。

　　三、個(gè)人住房抵押貸款風(fēng)險防范對策

　　目前，住房信貸業(yè)務(wù)受經(jīng)濟體制諸多方面的限制，在經(jīng)營(yíng)管理指導思想和消費者觀(guān)念上還存有一些待解決的問(wèn)題，使住房信貸業(yè)務(wù)存在較大的風(fēng)險。但是，因為過(guò)度追求無(wú)風(fēng)險的“保險”經(jīng)營(yíng)，已不適應現代金融業(yè)的發(fā)展。這不僅會(huì )束縛新型信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展，也會(huì )使商業(yè)銀行因此失去市場(chǎng)，在激烈的競爭中處于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的與市場(chǎng)經(jīng)濟相適應的住房融資體系、完善住房抵押貸款的法律體系、建立社會(huì )化的抵押貸款保險機制、培育和發(fā)展房地產(chǎn)二級市場(chǎng)外，我們只有積極發(fā)展住房信貸業(yè)務(wù)，在信貸管理中強化風(fēng)險控制，完善住房融資工作規程，推動(dòng)住房信貸業(yè)務(wù)向良性發(fā)展。

　　1、商業(yè)銀行應提高認識，理性地開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

　　一是商業(yè)銀行要提高認識，克服把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展、經(jīng)營(yíng)上急功近利的不良傾向，高度重視房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及其危害性，增強防范金融風(fēng)險的意識。要改變把住房信貸當作低風(fēng)險品種開(kāi)發(fā)的觀(guān)點(diǎn)，讓房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)步入理性運行的軌道。既要支持好的有前景的房地產(chǎn)項目和個(gè)人購房，又要謹防房地產(chǎn)泡沫積聚的潛在風(fēng)險。對目前出現的房地產(chǎn)虛熱要適當降溫，不要忽視風(fēng)險，唯利潤而利潤，相互間大打房地產(chǎn)信貸“爭奪戰”，讓不良開(kāi)發(fā)商和購房者鉆空子。二是按照有關(guān)規定，嚴格審批手續，杜絕不符合規定的開(kāi)發(fā)商和購房者套取貸款。嚴格控制不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)或個(gè)人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目。對資本金達不到規定標準、行為不規范的開(kāi)發(fā)商和個(gè)人購房者，不得審批和發(fā)放貸款。三是加強貸款管理，對發(fā)放的貸款實(shí)行全過(guò)程動(dòng)態(tài)監控。對開(kāi)發(fā)商貸款要獨立開(kāi)設賬戶(hù)，視工程進(jìn)展情況，分期撥付。當開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓所得款項超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開(kāi)發(fā)商。這樣可以避免“爛尾樓盤(pán)”的出現。同時(shí)，適當提高個(gè)人購房首付款，抑制開(kāi)發(fā)商利用假按揭套取貸款，使消費者更為理智地進(jìn)行住房投資消費，防止投機行為。四是運用利率杠桿，調整樓房開(kāi)發(fā)結構。對高檔住宅適當上浮利率，對廣大群眾需要的經(jīng)濟適用房采取下浮利率，以此來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對路的中、低檔住宅，抑制房地產(chǎn)泡沫的出現。五是商業(yè)銀行要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的措施，形成有效的金融風(fēng)險化解機制。

　　2、建立住房抵押貸款的法律法規。目前國家雖然制定了有關(guān)的住房抵押辦法，但還沒(méi)有建立健全統一的抵押法規，這不利于個(gè)人住房抵押貸款的規范化。另外，還應從房屋交易、估價(jià)、保障諸方面建立相應的法規，形成對市場(chǎng)主體和市場(chǎng)行為的硬約束體系。例如，針對當前的形勢及現在的各種違法抵押房屋騙取貸款的現象，建議在《商業(yè)銀行法》中法律責任部分增設貸款欺詐罪條款，并在《城市房地產(chǎn)管理法》中法律責任部分增補"凡因違法于房地產(chǎn)抵押，估價(jià)出入較大或因工作失誤造成國家、集體、個(gè)人重大經(jīng)濟損失的，視情節輕重，對直接責任人處以一定罰金或行政處分。情節嚴重者，依法追究其刑事責任。"以此來(lái)規范金融秩序，防止個(gè)人住房抵押貸款期詐行為。

　　3、加強住房貸款的風(fēng)險管理，將防范工作前置

　　貸款風(fēng)險管理主要從接受借款人申請住房貸款開(kāi)始，到銀行放貸給借款人為止的風(fēng)險管理。主要包括對貸款人資信的調查、確定申請人的還款能力和信譽(yù)狀況，對抵押物的價(jià)值、簽訂住房貸款合同、辦理抵押登記手續，對擔保單位的資信情況進(jìn)行調查等。其中關(guān)鍵環(huán)節，一是加強對借款人還款能力的審查?？梢钥紤]建立借款人資信管理系統，掌握借款人的年齡、身體健康狀況、就業(yè)情況、收入情況、償債記錄、購房動(dòng)機、家庭成員等，特別需要注意的是借款人的職業(yè)和購房動(dòng)機的調查，根據借款人的資信狀況，還款能力決定借款人的可貸成數、期限。二是嚴格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級，特別是資金審查。期房按揭項目審查時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須提供合法、有效、完備的項目資料(如《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《商品房預售許可證》等)證實(shí)其用地、售房等行為合法，避免銀行陷入不必要的糾紛。要注重對開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度、房產(chǎn)質(zhì)量、資金流向的實(shí)地調查、嚴格監督其信貸資金的運用，避免爛尾樓的發(fā)生。三是加強對抵押物的評估工作。要注重人才的培養，做好交易房屋的價(jià)值評估工作，為銀行貸款提供準確科學(xué)的依據，防止借款人的實(shí)際成交價(jià)低于貨款額，造成貸款風(fēng)險。四是細化和完善合同文本，促使借款雙方行為的契約化。契約是法律仲裁的依據，是銀行保證信貸資產(chǎn)安全的重要手段。住房抵押貸款的有關(guān)契約，要明確規定各方的責任、權利和義務(wù)。要詳細推敲每一條款，既不能有對于銀行不利的措詞，也不要遺漏有關(guān)重要條款，如：要增補抵押違約后制裁的法律依據;在商定的其他條款內要明確：抵押房產(chǎn)必須辦理保險，如有意外，抵押權人銀行為第一受益人等?？傊?，以規范、完善的契約來(lái)約束借款人、擔保人履約行事，從而保障銀行信貸資金的安全。五是及時(shí)辦理抵押登記和公證，確保每一筆住房抵押貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)性和合法性。六是適度提高組合貸款比重，轉移住房貸款風(fēng)險。提高組合貸款比重的目的，是提高個(gè)人住房委托貸款的比重、建議政府加大使用房改資金的數量和速度，減輕人們對銀行自營(yíng)性住房貸款需求壓力，相對減少銀行承擔的貸款風(fēng)險，此外，還應積極爭取政府的支持，把發(fā)放自營(yíng)性貸款與個(gè)人房改資金掛鉤，強化回收手段，把風(fēng)險轉移出去。

　　4、建立政府擔保制度和保險制度。由于個(gè)人住房抵押貸款的主要用途所決定，政府在必要時(shí)應對信貸的雙方進(jìn)行信用擔保，增加金融企業(yè)的安全性。同時(shí)，政府還可以對金融企業(yè)的債務(wù)進(jìn)行擔保，保護存款人的利益。政府擔保制度是分散風(fēng)險的有效作法。如香港居者有其屋及私人參建的房屋的購房者，均可獲得由政府擔保的幾十家銀行和接受存款公司提供的貸款。個(gè)人住房抵押貸款在我國金融業(yè)還是一項新的業(yè)務(wù)，實(shí)行擔保制度來(lái)分散風(fēng)險在現階段很有必要。同時(shí)，要盡快建立個(gè)人住房抵押貸款保險制度。保險制度是為債權債務(wù)受清償的安全性而設立的，在住房抵押貸款中，由于不可抗力風(fēng)險的存在，就應該有保險的參與來(lái)防止各種災害造成的財產(chǎn)損失，而且由保險費所形成的保險資金數額大，來(lái)源穩，使用周期長(cháng)，有能力部分承擔抵押貸款中的風(fēng)險損失。

　　5、改善抵押貸款利率制度，完善價(jià)格風(fēng)險防范機制。合理的住房抵押貸款利率，是防范抵押房屋價(jià)格風(fēng)險的主要措施。我國長(cháng)期以來(lái)的固定不變的貸款利率制度，已經(jīng)不適應以市場(chǎng)為主調控經(jīng)濟的經(jīng)濟增長(cháng)方式，嚴重地制約了個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開(kāi)展。因此，建議建立弱性利率體系的住房抵押貸款制度。這種抵押貸款利率分為完全市場(chǎng)利率和限制市場(chǎng)利率。目前，我國尚未建立完善的社會(huì )主義市場(chǎng)體系，收入分配制度、社會(huì )保障制度尚待建立，住宅消費者的經(jīng)濟狀況有很大差距。因此，必須針對不同經(jīng)濟狀況的抵押人采用不同的利率標準。對于工薪階層人員，主要是教師、公務(wù)員、企業(yè)職工等中低收入者，按國家規定在一定幅度內可以浮動(dòng)。對于高收入者按照融資市場(chǎng)的完全利率標準執行。抵押權人既有抵押貸款可能價(jià)格利益變成現實(shí)價(jià)格的利益。

　　6、健全抵押物處置制度。(1)健全抵押房地產(chǎn)實(shí)現制度。應建立和發(fā)展房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)，并制訂房地產(chǎn)拍賣(mài)規程，處置抵押物房地產(chǎn)時(shí)，抵押物產(chǎn)權等有關(guān)資料進(jìn)入房地產(chǎn)拍賣(mài)市場(chǎng)。通過(guò)拍賣(mài)方式及時(shí)獲取拍賣(mài)所得并從中優(yōu)先受償，抵押權人(銀行貸款人)權益得到了保障，抵押物變現風(fēng)險得以化解。(2)健全對房屋使用者的安置制度。對抵押物的處置須以房屋騰空為前提。但是存在抵押人尋找借口拒不騰遷使用的抵押房屋或房屋承租人不搬出其租賃的抵押房屋的現象，抵押權人(銀行)只得向抵押物所在地人民法院起訴，但案件審理及判決結果的強制執行困難重重。因此，有必要制定對房屋使用者的安置制度，如房屋使用者自行另外租住或委托銀行代辦房屋租賃手續。房屋使用者在其能滿(mǎn)足基本生存需要的情況下無(wú)條件地搬出抵押物房地產(chǎn)。如果抵押人或承租人經(jīng)濟特別困難，屬于撫恤照顧對象則由政府有關(guān)部門(mén)安置解決住房問(wèn)題。

　　總之，當前在我國商業(yè)銀行面臨個(gè)人住房按揭多種風(fēng)險的情況下，通過(guò)建立商業(yè)銀行信貸風(fēng)險防范的外部法律機制和內部管理機制，從法律和制度的層面，從外部和內部?jì)蓚€(gè)方面來(lái)防范、化解銀行風(fēng)險，在理論上講是合乎邏輯的，在實(shí)踐上也是切實(shí)可行的。