惡意串通買(mǎi)賣(mài)他人抵押房產(chǎn)被判無(wú)效

[閱讀提要] 惡意串通簽協(xié)議，低價(jià)售賣(mài)抵押屋，法院判決屬無(wú)效，房歸原主顯公平。

[基本案情] 2022年10月的一天，家住東營(yíng)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區的趙某突然得知自己名下的房子被賣(mài)掉了。他趕緊前往房管局查證，發(fā)現房子確實(shí)已不在自己名下，這又是何故呢？
　　原來(lái)，2020年4月，趙某以自己的一套房產(chǎn)作為抵押擔保，先后兩次向錢(qián)某借款，共計40萬(wàn)元。雙方約定：2023年4月24日到期一次還清，逾期錢(qián)某有權處理抵押房屋收回出借本金。同時(shí)，趙某還簽署了其委托錢(qián)某出售抵押房產(chǎn)的授權委托書(shū)。2023年4月，趙某向錢(qián)某償還了部分借款后，再未償還剩余的借款及利息。2023年10月14日，錢(qián)某以32萬(wàn)元的價(jià)格將趙某抵押的一套房產(chǎn)賣(mài)給了張某。被蒙在鼓里的趙某直到和錢(qián)某的一次聊天中，才知道自己抵押的房產(chǎn)已經(jīng)被賣(mài)掉。于是，趙某將錢(qián)某、張某訴至東營(yíng)經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區人民法院，要求法院確認張某與錢(qián)某簽訂的購房合同無(wú)效，并要求莊某協(xié)助其將案涉案房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到自己名下。
　　該案在審理過(guò)程中，經(jīng)鑒定，案涉房屋被賣(mài)時(shí)的市場(chǎng)總價(jià)值為59萬(wàn)元，而錢(qián)某、張某轉讓案涉房屋的價(jià)格不足評估價(jià)格的六成。
　　法院經(jīng)審理認為，趙某具有完全民事行為能力，其簽署的授權委托書(shū)是其真實(shí)意思表示，錢(qián)某實(shí)施的民事法律行為對趙某發(fā)生效力，但不得損害趙某利益。而錢(qián)某、張某以明顯不合理的低價(jià)轉讓案涉房屋，損害了趙某的利益，雙方轉讓案涉房屋的行為不能認定為善意。案涉房屋一直由趙某祖父母居住，沒(méi)有證據證明莊某購房前對案涉房屋狀態(tài)進(jìn)行了查看和了解，購房后莊某也未要求趙某交付房屋，與常理不符。另查明，案涉房屋轉讓之前，2023年4月至10月，錢(qián)某與張某之間的銀行往來(lái)款項共有20筆，其中張某向錢(qián)某轉賬12筆，金額為40余萬(wàn)元，錢(qián)某向莊某轉賬8筆，金額為20余萬(wàn)元，均未注明款項用途，結合二人之間有其他經(jīng)濟往來(lái)的陳述，故不能認定莊某向錢(qián)某支付的款項是購房款。另外，趙某對錢(qián)某的債務(wù)以案涉房屋設定抵押，錢(qián)某不依法實(shí)現擔保物權而是采取風(fēng)險較大的買(mǎi)賣(mài)轉讓案涉房屋的方式實(shí)現債權，也與常理不符。
　　
[判決結果] 因此，法院認為張某與錢(qián)某惡意串通，損害了趙某的合法權益，依法判決張某與錢(qián)某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，莊某、錢(qián)某在判決生效之日起二十日內協(xié)助趙某將案涉房屋所有權變更至趙某名下，所需變更登記費用由張某、錢(qián)某承擔。

【律師說(shuō)法】惡意串通行為又稱(chēng)惡意通謀行為，是指在買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，雙方以損害他人利益為目的，弄虛作假的違法行為。具體表現為：串通掩蓋事實(shí)真相，在談價(jià)過(guò)程中串通一氣，故意壓價(jià)，損害委托人的利益。我國《民法典》第一百五十四條規定，行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無(wú)效。?律師在此提醒大家，在民間借貸等類(lèi)民事活動(dòng)中，若債務(wù)人將特定的財產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，當其未履行還款義務(wù)時(shí)，債權人可依照法律規定的程序就該財產(chǎn)享受優(yōu)先受償權，債權人可以選擇申請法院依法拍賣(mài)或變賣(mài)抵押財產(chǎn)以清償其債權。切不可采取惡意串通的交易方式來(lái)實(shí)現債權，否則，即便合同條款簽訂的再詳盡，手續再規范，也無(wú)法得到法律的保護。