法院可否執行被執行人名下“唯一住房”？

一、問(wèn)題提出
根據《民事訴訟法》第255條規定 ，被執行人未履行執行法律文書(shū)的義務(wù)，法院有權對被執行人名下財產(chǎn)采取強制執行措施，包括查封、扣押、凍結、拍賣(mài)、變賣(mài)等。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。言下之意，如果系被執行人及其所撫養家屬的生活必需品，法院應當予以保留，不得采取強制執行措施。這里的規定比較籠統，但我們很容易就會(huì )想到住房，因為住房亦系每個(gè)人的生活必需品。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定（2020修正）》第4條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。這里規定非常明確，被執行人及其扶養家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣(mài)、變賣(mài)或者抵債。
上述規定提到的生活所必需的居住房屋，通常被理解為“唯一住房”。因為每個(gè)人都需要有房屋居住，所以有理由認為唯一住房就是生活所必需的居住房屋。生活所必需的居住房屋并不等同于唯一住房，但在實(shí)踐中，它往往就是被執行人的“唯一住房”。
許多被執行人以上述法律規定作為擋箭牌，他們錯誤地認為，法院無(wú)權執行其名下唯一住房，故而“明目張膽”地拒絕法院執行。有些被執行人為了阻礙法院執行，還會(huì )將其年邁的父母，或者年幼的子女安排住進(jìn)其唯一住房，從而給執行帶來(lái)更大的難度。甚至還有一些被執行人為了規避法院將來(lái)執行，他們將其他財產(chǎn)全部隱藏或轉移，只保留名下唯一住房，他們認為法院不能執行其唯一住房。
二、法院可以執行“唯一住房”
實(shí)踐中，執行被執行人名下唯一住房，執行工作較為繁瑣和艱難。有些被執行人會(huì )采取各種阻礙措施，比如吵鬧，不斷投訴或舉報，甚至揚言跳樓等，以此阻撓法院執行。鑒于執行阻力較大，一些執行法官不愿捅漏子，為了息事寧人，他們也喜歡采取消極態(tài)度，不愿對唯一住房采取執行措施。
這就給被執行人營(yíng)造出一種假象，但凡是唯一住房，法院不能執行?；蛘呤?，只要自己提出“強烈抗議”，法院也不會(huì )強制執行。但從理論上講，這種理解是錯誤的，法律上并無(wú)被執行人的唯一住房不能拍賣(mài)處置的相關(guān)規定。只要滿(mǎn)足法定條件，被執行人名下唯一住房，完全是可以被執行的。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定（2020修正）》第20條列舉三種（實(shí)際四種）可以執行唯一住房的情形：對被執行人有扶養義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執行依據生效后，被執行人為逃避債務(wù)轉讓其名下其他房屋的；申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或者同意參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。根據該條規定，在金錢(qián)債權執行中，符合上述四個(gè)任意情形之一，法院可以執行其生活所必需的居住房屋，執行“唯一住房”有了明確的法律依據。
除上述規定外，還有一些省級法院的司法文件，比如，《江蘇省高級人民法院執行局關(guān)于執行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》（2015），《山東省高級人民法院執行疑難法律問(wèn)題解答（三）》（2020年），《北京法院執行辦案規范——不動(dòng)產(chǎn)的執行》（2018），《上海市高級人民法院執行局、執行裁判庭聯(lián)席會(huì )議紀要（二）》（2018）。這些司法文件，對唯一住房的執行也提供一些理論依據和實(shí)操經(jīng)驗。
三、類(lèi)似案例
案例一
申請執行人吳某與被執行人呂某委托合同糾紛執行一案，法院準備執行呂某承租的公房。呂某不服，向法院提出異議。呂某稱(chēng)，系爭房屋系其唯一住房，請求法院停止對系爭房屋的執行。
法院認為，系爭房屋承租人為呂某，呂某未履行生效法律文書(shū)確定的支付義務(wù)，故本院執行系爭房屋并無(wú)不當。依據相關(guān)規定，對被執行人生活所必需的居住房屋并非一律不能拍賣(mài)。且本院已告知呂某會(huì )預留租金。法院最終裁定駁回呂某的異議請求。
——上海徐匯法院（2023）滬0104執異332號執行裁定書(shū)
案例二
申請執行人L公司與被執行人謝某1、張某、謝某2公證債權文書(shū)糾紛執行一案中，三被執行人對法院拍賣(mài)其名下涉案房屋的執行行為不服，向法院提出異議。三被執行人稱(chēng)，涉案房屋系三人唯一必需性住房，且一家三口都居住在內。
浦東法院認為，根據《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》的相關(guān)規定，申請執行人同意參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，對被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。本案中，申請執行人L公司同意從涉案房屋變價(jià)款中為三被執行人保留相應租金，則執行機構依法裁定拍賣(mài)涉案房屋，于法有據，并無(wú)不當。一審法院裁定駁回異議申請。
三被執行人對一審裁定不服，向中院申請復議。二審法院認為，浦東法院駁回謝某1、張某、謝某2的異議申請，認定的事實(shí)和適用的法律，并無(wú)不當，相關(guān)的裁判理由，本院予以認同。二審法院最終駁回復議申請，維持原裁定。
——上海浦東法院（2023）滬0115執異1297號執行裁定書(shū)
——上海一中院（2023）滬01執復289號執行裁定書(shū)
案例三
申請執行人高某與被執行人胡某、王某民間借貸糾紛執行一案中，異議人胡某對裁定拍賣(mài)名下房產(chǎn)不服，提出異議，要求停止對該房的拍賣(mài)程序。胡某稱(chēng)，涉案房屋系其和子女的唯一住房。
法院認為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問(wèn)題的規定》第二十條“金錢(qián)債權執行中，符合下列情形之一，被執行人以執行標的系本人及所扶養家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持；1、...2、...3、...或者同意參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除5到8年租金的。”另查明《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定》中并無(wú)被執行人的唯一住房不能拍賣(mài)處置的相關(guān)規定。胡某以涉案房屋為其生活唯一必需住房為由，要求停止拍賣(mài)的請求，缺乏法律依據，對其異議請求，本院不予支持。法院裁定駁回胡某的異議請求。
——滁州瑯琊區法院(2022)皖1102執異25號執行裁定書(shū)
案例四
申請執行人徐某1、徐某2、徐某3與被執行人胡某交通肇事罪刑事附帶民事賠償糾紛執行一案中，法院裁定拍賣(mài)胡某名下房產(chǎn)，異議人饒某向本院提出執行異議。異議人稱(chēng)，涉案房產(chǎn)系被執行人及其所扶養家屬生活所必需的唯一住房。
法院認為，根據相關(guān)規定，可以參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從案涉房產(chǎn)的變價(jià)款中扣除五至八年租金，作為被執行人及所扶養家屬居住之用。因此，異議人饒某提出的該異議理由也不足以排除對案涉房產(chǎn)的強制執行措施。法院最終駁回異議申請。
——浙江龍游法院（2022）浙0825執異32號執行裁定書(shū)
四、“唯一住房”超過(guò)“生活所必需”認定標準
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規定（2020修正）》第5條規定，對于超過(guò)被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請，在保障被執行人及其所扶養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執行。
上述規定提到“超過(guò)生活所必需”的概念，這就需要有相應的認定標準，否則無(wú)法實(shí)際操作。
參照《江蘇省高級人民法院執行局關(guān)于執行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》（2015）規定，這里提出兩個(gè)標準：一是面積過(guò)大，一是市場(chǎng)價(jià)值過(guò)高。即，住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門(mén)公布的廉租住房保障面積的150%的，或者住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門(mén)公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達到當地（縣級市、縣、區范圍）住房均價(jià)的150%的，均可以認為超過(guò)生活所必需標準。對于江蘇地區來(lái)說(shuō)，有此明確標準，會(huì )給實(shí)際操作帶來(lái)方便。其他省份可以借鑒，也可以制定符合當地經(jīng)濟發(fā)展水平的標準。
五、實(shí)踐中“唯一住房”執行情形列舉
根據上述提到的相關(guān)規定，再結合司法實(shí)踐，實(shí)踐中可以執行“唯一住房”的情形主要有以下幾種：
1.對被執行人有贍養、扶養、撫養義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的。
對被執行人有贍養、扶養、撫養義務(wù)的人，一般是指被執行人的子女、配偶、父母。如果被執行人的子女、配偶、父母名下有能夠維持被執行人生活必需的居住房屋的，被執行人的居住權可以得到保障，對于被執行人名下的唯一住房可以執行。
2. 一審訴訟或仲裁立案后，被執行人為逃避債務(wù)轉讓其名下其他房屋的。
《執行異議和復議規定》中第20條規定的情形為：“執行依據生效后，被執行人為逃避債務(wù)轉讓其名下其他房屋的”?！督K省高級人民法院執行局關(guān)于執行“唯一住房”相關(guān)問(wèn)題的解答》規定的情形為：“一審訴訟或仲裁立案后，被執行人為逃避債務(wù)轉讓其名下其他房屋的”。按照前述，如果時(shí)間節點(diǎn)定為“執行依據生效后”，顯然對申請執行人不公平。在訴訟實(shí)踐中，為了規避將來(lái)執行，被執行人一般會(huì )隱藏或轉移財產(chǎn)。為了保護申請執行人的合法權益，應當將時(shí)間節點(diǎn)提前到“一審訴訟或仲裁立案后”。
即使提前到“一審訴訟或仲裁立案后”，也仍然對申請執行人保護不夠。因為被執行人在訴訟或仲裁前就有可能轉移財產(chǎn)，不過(guò)法律已經(jīng)賦予債權人可以撤銷(xiāo)債務(wù)人影響其債權實(shí)現的權利。
3.申請執行人按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋。
若被執行人無(wú)法自行解決居住問(wèn)題，申請執行人可以為被執行人及其所扶養家屬提供居住房屋或臨時(shí)住房。如果申請人執行人提供住房，可以計收租金。
4.申請執行人同意參照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準從該房屋的變價(jià)款中扣除5-8年租金的。
按照當地房屋租賃市場(chǎng)平均租金標準，由申請人同意從房屋變價(jià)款中扣除5-8年租金，這樣可以保障被執行人及其扶養家屬的居住權。5-8年，一般由法院酌定具體年數。實(shí)踐中，法院一般傾向于按最高年限計算，其實(shí)不一定合理。法院應當考慮被執行人及其扶養家屬的實(shí)際情況，比如年齡、性別、職業(yè)、收入等，從而確定支付年限。
5.被執行人在其戶(hù)籍所在地或擬執行的“唯一住房”所在地農村享有宅基地并自建住房或被執行人享有小產(chǎn)權房等權屬上有瑕疵而無(wú)法自由流轉的住房的。
許多被執行人員雖然名下只有一套“唯一住房”，但其在農村老家還有宅基地自建房，或者其他小產(chǎn)權房等，中國大量農村人口涌入城市，這種情況比較普遍。嚴格來(lái)講，被執行人名下并非只有一套“唯一住房”，執行其名下的住房后，并不會(huì )影響其居住權。
6.被執行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過(guò)一年無(wú)人居住的。
雖然系被執行人名下“唯一住房”，但被執行人及其撫養家屬并未實(shí)際居住，而是將房屋出租、出借給他人居住?；蛘?，雖然并未出租、出借，但房屋一年以上處于閑置狀態(tài)，無(wú)人居住。這樣很難說(shuō)是被執行人及其所扶養家屬生活所必需的房屋，依法應當可以執行。
7.被執行人的“唯一住房”系執行依據確定的被執行人應當交付的房屋的。
被執行人名下的唯一住房，根據法院的判決書(shū)或裁定書(shū)規定，是被執行人應當交付的財產(chǎn)。也就是說(shuō)，如果法院判決被執行人需要交付其名下的唯一住房，那么被執行人必須按照判決執行，即使這套房子是他們唯一的住房。
8、被執行人的“唯一住房”超過(guò)“生活所必需的房屋”標準的。
如果唯一住房建筑面積超過(guò)當地住房和城鄉建設部門(mén)公布的廉租住房保障面積的一定比例的，或者住房建筑面積達到當地住房和城鄉建設部門(mén)公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)超過(guò)當地住房均價(jià)的一定比例的，均可以認為超過(guò)生活所必需的標準。這里很好理解，如果面積過(guò)大，或者市場(chǎng)價(jià)值過(guò)高，遠遠超出生活所必需的標準，依法可以執行。
9.其他可以執行的情形。
實(shí)踐中，還會(huì )遇到一些其他情形，比如，被執行人經(jīng)濟收入非常高，法院也可以執行其名下唯一住房。
六、執行唯一住房時(shí)遵循原則
根據上述分析得知，即使是被執行人名下唯一住房，符合法定條件，亦可以對此執行。但在執行時(shí)，應當遵循比例原則，依次審查適當性、必要性及衡量性。如果不符合三者之中的任意一條件，亦應當考慮不予執行。對此，作出簡(jiǎn)要分析如下：
1.關(guān)于執行的適當性。如果執行涉案房屋后，并不能達成執行目的，則其不符合執行的適當性，有必要考慮采取其他方式。
2.關(guān)于執行的必要性。如果執行涉案房屋后，并非是對被執行人造成最小侵害的方式，則其不符合執行的必要性，應當考慮其他替代方式。
3. 關(guān)于執行的衡量性。如果執行涉案房屋后，對被執行人及案外人所造成的損害與執行目的間不成比例，則不符合執行的衡量性，應該考慮其他替換方式。